האם כדאי למכור את הבית הקטן או להשאיר אותו כנכס?

זוג נחמד מראשון לציון החליטו שהם רוצים לקנות בית גדול יותר מהבית הקיים. המשפחה מתרחבת והם חייבים מרחב, עלות הבית החדש והגדול תגיע ל – 2,400,000 ₪.
עלתה להם מחשבה יצירתית, שאולי יוכלו להשאיר את הבית הקטן כנכס מניב, להשכיר אותו ושהשכירות תכסה על המשכנתא הקיימת. הם רצו לבדוק את כל הנתונים ולבחון אם יתאפשר להם לבצע את הפעולה מבלי להכנס לחובות והוצאות חודשיות גדולות מידי.
קודם כל הפנתי אותם לקבלת ייעוץ בנושא מיסוי נדל״ן כדי שיבינו את ההשלכות של המהלך ואחר כך קבענו פגישה כדי לבדוק אם יוכלו ואם כדאי כלכלית.
כשאתם קונים נכס חדש ולא מתכוונים למכור את הנכס הקיים, תאלצו לשלם מס רכישה גבוה יותר וכדאי מאוד לקחת את זה בחשבון כחלק מההוצאות.
במקרה של הזוג הנחמד מראשון לציון, היה הפרש גדול במיסוי על רכישת נכס שני כהשקעה, לבין רכישת בית אחרי מכירת הבית הקטן. מס הרכישה על נכס שני עמד על כ- 131,000 ₪ ואחרי מכירה המס עמד על כ- 28,000 ש”ח, הפער הוא של כ- 100,000 ש”ח רק במיסוי!
בנוסף, כדי להשאיר את הנכס הקטן כנכס להשקעה, הם נאלצים לקחת משכנתא מאוד גדולה (כי אין כבר הון עצמי ממכירת נכס קיים) מה שיביא אותם להחזר חודשי גבוה מאוד, גם אם הבנק יאשר, הם לא היו מוכנים לזה. הם רוצים עוד נכס אבל לא במחיר של החזר חודשי כל כך גבוה כל חודש. הם חששו שלא יעמדו בהחזרים ולא הרגישו נוח עם האפשרות הזאת.
הנתונים שמצאנו השפיעו על קבלת ההחלטה שלהם והם בחרו למכור את הנכס הקיים ולקנות בית חדש. בנוסף, החליטו להשאיר קצת כסף בצד ולהמשיך לחסוך כדי לקנות נכס שני בהמשך, כשזה יהיה ריאלי מבחינת החזר חודשי.
אני שמחה שהם הגיעו להתייעצות ולא גילו שההוצאות החודשיות גדולות מידי אחרי שכבר התחייבו למשכנתא.